In un contesto di inflazione sostenuta su scala globale, gli investitori azionari hanno trascorso la maggior parte del 2022 preoccupati dai rialzi dei tassi delle banche centrali e dal rischio di errori sul fronte politico che potrebbero oscurare una prospettiva economica già offuscata dalla politica zero-COVID della Cina e dal conflitto in Ucraina. Sebbene il contesto giustifichi una continua cautela, la performance dei titoli immobiliari quotati sembra mostrare che gli investitori potrebbero concentrarsi sui rischi macro in misura tale da sottovalutare una situazione particolarmente interessante.
I fondamentali dei REIT rimangono solidi in un momento in cui dovrebbero distinguersi per le loro caratteristiche di copertura dall’inflazione e per la limitata esposizione alle supply chain. I REIT non solo offrono caratteristiche che possono essere utili agli investitori nelle condizioni attuali, ma presentano anche opportunità che dovrebbero essere difficili da ignorare con il miglioramento della visibilità, grazie a uno scollamento storicamente notevole tra i prezzi dei REIT e il valore sul mercato privato degli immobili che detengono.
Il giusto tipo di rifugio
Per quanto riguarda le condizioni attuali, i REIT che beneficiano di caratteristiche difensive della domanda dovrebbero distinguersi per la loro capacità di mantenere o incrementare i rendimenti mentre le misure restrittive delle banche centrali si ripercuotono sull’economia in generale. Gli immobili che soddisfano una domanda basata sul bisogno, come le strutture sanitarie e gli immobili plurifamiliari, sono interessanti perché i trend sottostanti sono guidati dalla demografia e dalle dinamiche di mercato piuttosto che dal contesto economico.
I REIT che offrono un’esposizione limitata all’inflazione sono interessanti alla luce delle persistenti pressioni sui prezzi nell’economia. Le strutture di self-storage fanno parte di questo gruppo perché il loro ridotto fabbisogno di manodopera limita l’esposizione all’inflazione salariale. Anche gli immobili con contratti di locazione triple net offrono una copertura dall’inflazione, in quanto i proprietari possono trasferire agli inquilini la maggior parte dei costi più elevati. Se dovessero emergere segnali di attenuazione dell’inflazione, gli immobili che implicano un notevole fabbisogno di personale, come le strutture per anziani e gli alberghi, diventeranno sempre più interessanti.
Permangono i rischi
Molti dei rischi che hanno indotto gli investitori a prendersi una pausa per gran parte del 2022 non sono scomparsi. Le preoccupazioni in senso più ampio, come gli esiti economici derivanti dalla stretta delle banche centrali o l’ampia gamma di minacce che potrebbero derivare da un’escalation del conflitto in Ucraina, dovrebbero continuare a influenzare il sentiment del mercato.
Dal punto di vista dei REIT, un aumento sostanziale dei tassi d’interesse comporta un rischio significativo di rollover. Sarebbe saggio evitare le società che potrebbero essere costrette a rifinanziare importi sostanziali di debito agli attuali livelli dei tassi, a causa del probabile impatto sugli utili che subirebbero in questo processo.
Opportunità sottovalutate
La volatilità del mercato fa sì che i REIT appaiano sottovalutati rispetto al valore degli asset immobiliari che detengono, creando un’interessante opportunità di arbitraggio. La situazione potrebbe stimolare l’attività di M&A: gli acquirenti basati negli Stati Uniti, grazie alla forza del dollaro, possono trovare occasioni attraverso operazioni cross-border.
Le valutazioni sono allettanti. Dopo essere stati travolti dalla volatilità del 2022, i REIT trattano a sconto rispetto ai loro NAV di quasi il 25%, il che rappresenta un significativo scostamento dal tipico premio del 3,5%. Quando negli ultimi 25 anni i REIT scambiavano a uno sconto del 10% o più rispetto ai loro NAV, hanno poi ottenuto rendimenti triennali rispetto al settore immobiliare privato compresi tra il 25% e oltre il 50%.
Spinta per l’M&A. La situazione delle valutazioni pone le basi per un aumento delle attività di M&A. Con la stabilizzazione dei mercati dei capitali, ci si aspetta che il capitale privato affluisca nei mercati pubblici verso un menù di opportunità disponibili a livelli di prezzo interessanti, compresi gli asset di alta qualità che non passano di mano spesso.
Più peso per il dollaro. È improbabile che si ripresentino opportunità cross-border come questa. Il dollaro dovrebbe svolgere un ruolo significativo nella prima ondata di M&A, vista la sua pronunciata forza rispetto alle valute di Australia, Canada e altri Paesi. Questo crea l’opportunità per gli investitori immobiliari ben capitalizzati e che operano in dollari di attraversare le frontiere per acquisire società o asset molto interessanti.
A cura di Rick Romano, Head of Global Real Estate Securities di PGIM Real Estate
